Hukuki Dayanak ve Vekilin Temel Yükümlülükleri
Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında uyuşmazlığın yasal çerçevesini “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 506 ncı maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri” oluşturmaktadır. Vekâlet sözleşmesi, taraflar arasındaki karşılıklı güven ilişkisine dayanır. Bu kapsamda vekilin en temel sorumluluğu, “vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğü” altında hareket etmektir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2023/1625-2024/2831-22.04.2024).
Yargıtay içtihatlarında vekilin borçları şu şekilde tanımlanmıştır:
Sadakat ve Özen Borcu: “Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2015/15214-2018/14937-27.11.2018).
Dürüstlük Kuralına Uygunluk: Vekile taşınmaz satışı konusunda dilediği bedelle ve dilediği kişiye satış yapma yetkisi verilmiş olsa dahi, bu yetki vekile “dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2024/1875-2025/5361-25.11.2025).
Hesap Verme Borcu: Vekilin bu yükümlülükleri ihlal etmesi, “vekilin sadakat ve özen borcu ile hesap verme borcunu ihlal ederek vekâlet görevini kötüye kullandığı, diğer davalıların da bu eyleme iştirak ettikleri” tespitine yol açmaktadır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2026/271-2026/1509-26.02.2026).
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanıldığını Gösteren Kriterler
Mahkemeler, vekilin “sadakat ve özen borcuna aykırı olarak davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettiği” sonucuna varırken belirli somut verileri esas almaktadır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2022/7765-2023/5449-12.10.2023).
| Bedel Farkı | Taşınmazın rayiç değeri ile resmi senetteki bedel arasında “fahiş fark” veya “misli fark” bulunması kötü niyetin göstergesidir. |
| Ödeme İspatı | “satış bedelinin ödendiğinin ispatlanamadığı” durumlar vekâletin kötüye kullanıldığına dair temel kanıttır. |
| Şahsi Borç Mahsubu | Vekilin, vekâlet verene ait taşınmazı kendi şahsi borcuna karşılık devretmesi sadakat yükümlülüğüne aykırıdır. |
| Ailevi/Yakın İlişki | Vekil ile alıcı arasındaki baba-oğul, eş veya tanışıklık ilişkisi, alıcının durumu bildiği karinesini güçlendirir. |
Özellikle “taşınmaz üzerindeki ipotek ve devir bedelleri arasındaki fahiş farkın dikkate alınması gerektiği” vurgulanmış; örneğin “393.348,00 TL değerinde olan taşınmazı 21.000,00 TL gibi düşük bir bedel ile aldığı” tespit edilen alıcının iyiniyetli kabul edilemeyeceğine hükmedilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2026/271-2026/1509-26.02.2026; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2022/7765-2023/5449-12.10.2023).
Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu ve İyiniyet Savunması
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin durumu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesinde ikiye ayrılmaktadır:
İyiniyetli Üçüncü Kişi: Eğer alıcı “vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa”, TMK m. 3 uyarınca yapılan sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2013/12379-2013/13084-23.09.2013).
Kötüniyetli Üçüncü Kişi: Alıcı vekil ile “çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa”, işlemin iptali gerekir. Bu durum “TMK’nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2023/1625-2024/2831-22.04.2024).
Yargıtay, “bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir” ilkesinden hareketle, alıcının vekil ile “el ve iş birliği içinde hareket ederek” vekil edeni zararlandırması durumunda tapu iptaline karar vermektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2022/7254-2023/268-17.01.2023).
İspat Yükü ve Usul Kuralları
“Somut olayda, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını ispat yükü davacıda olup” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2024/5434-2024/6716-09.12.2024), davacı vekilin zararlandırma kastını ve alıcının kötü niyetini kanıtlamalıdır.
Yargılama sürecine ilişkin güncel usul kuralları ve kararlar şunlardır:
Dava Sırasında Devir: Taşınmazın yargılama sürerken devredilmesi halinde, “dava konusu 11 nolu bağımsız bölüm yargılama sırasında davalı … tarafından dava dışı kişilere devredilmesine rağmen re’sen nazara alınması gereken HMK’nın 125/1. maddesi göz ardı edilmiştir” tespitiyle usuli eksikliklere dikkat çekilmektedir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2024/258-2025/484-10.02.2025).
Kısmi Dava ve Artırım: 6100 sayılı Kanun m. 109/4 (Ek: 16/7/2026-7589/20 md.) uyarınca, alacağın bir kısmının dava edildiği hallerde talep konusu, tahkikatın sona ermesine kadar bir defaya mahsus artırılabilir ve zamanaşımı artırılan kısım için de dava tarihinde kesilmiş sayılır.
Tazminat ve Faiz: Eğer uyuşmazlık tazminata dönüşürse, 6098 sayılı Kanun m. 55 (Ek fıkra: 16/7/2026-7589/18 md.) uyarınca, kazancın bilindiği döneme ilişkin tazminata haksız fiil tarihinden, bilinemediği döneme ilişkin tazminata ise karar tarihinden itibaren kanuni faiz işletilir.
Doktrindeki Ana Yaklaşımlar
Doktrin ve Yargıtay içtihatları, vekâletin kötüye kullanılmasını “temsil yetkisinin sınırları” ile “temsil yetkisinin amacı” arasındaki çatışma üzerinden değerlendirmektedir:
Dış İlişki vs. İç İlişki: Genel kural, vekilin üçüncü kişiyle yaptığı işlemin vekil edeni bağlamasıdır. Ancak bu kuralın istisnası, üçüncü kişinin kötüniyetli olmasıdır. Kötüniyetin varlığı halinde, temsil yetkisi hukuken var olsa bile, bu yetkinin kullanımı dürüstlük kuralına aykırı olduğu için hukuki sonuç doğurmaz.
Sınırsız Yetki Yanılgısı: Vekâletnamede yer alan “dilediği bedelle dilediği kişiye satış yapma” yetkisi, vekile sınırsız bir hareket alanı tanımaz. Doktrin, bu tür geniş yetkilerin bile vekilin sadakat ve özen borcunu ortadan kaldırmayacağını; vekilin her halükarda müvekkilin muhtemel iradesine ve ekonomik menfaatine en uygun olanı seçmesi gerektiğini savunmaktadır.
Zarar Verme Kastı: Vekâletin kötüye kullanılmasından söz edebilmek için vekilin kasten müvekkili zarara uğratma iradesiyle hareket etmesi aranır.
Yaklaşımlar Arasındaki Ayrışmalar ve Çatışmalar
Düşük Bedel Meselesi: Literatürde, taşınmazın rayiç bedelinin çok altında bir bedelle satılmasının tek başına “kötüye kullanma” kanıtı olup olmayacağı tartışmalıdır. Yargıtay’ın baskın görüşüne göre, sadece düşük bedel kötüye kullanmayı ispatlamaz; ancak bu durum, alıcı ile vekil arasındaki iş birliğine dair güçlü bir karine teşkil eder. Bu karinenin, taraflar arasındaki yakınlık (akrabalık, iş arkadaşlığı vb.) gibi ek delillerle desteklenmesi gerekir.
İyiniyetin Sınırı: Bazı görüşler, üçüncü kişinin sadece “bilmesini” yeterli görürken; Yargıtay HGK kararları, “en küçük bir ihmalin dahi” iyiniyeti ortadan kaldıracağını, yani üçüncü kişinin “bilmesi gerekip gerekmediğinin” titizlikle araştırılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Usuli Sonuçlar ve Dava Stratejisine Etkiler
İspat Yükü: Muvazaayı veya vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını iddia eden taraf (vekil eden veya mirasçıları), bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.
Dava Ehliyeti ve Tereke: Eğer dava mirasbırakanın sağlığında yaptığı bir devirle ilgiliyse ve mirasçılar tarafından açılıyorsa, davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte veya terekeye atanacak temsilci aracılığıyla açılması gerekir. Pay oranında iptal ve tescil davası açılması usulen mümkün görülmemektedir.
Rayiç Bedel Tespiti: 4721 sayılı Kanun m. 734’te yapılan son değişiklikler (7571 sayılı Kanun) doğrudan önalım hakkıyla ilgili olsa da, taşınmaz uyuşmazlıklarında “rayiç bedelin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi” ilkesi, vekâletin kötüye kullanılması davalarında da taşınmazın gerçek değerinin tespiti açısından uygulama pratiğine yansımaktadır. Mahkeme, devir tarihindeki gerçek değer ile tapudaki bedel arasındaki fahiş farkı re’sen gözetmelidir.
Maddi Hukuk Sonuçları ve Risk Alanları
Yolsuz Tescil: Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ispatlanırsa, yapılan tescil “yolsuz tescil” hükmündedir. Bu durumda mülkiyet hiçbir zaman üçüncü kişiye geçmemiş sayılır.
Tazminat ve Faiz: Şayet tapu iptali mümkün değilse (üçüncü kişi iyiniyetli ise), vekilin tazminat sorumluluğu doğar. 6098 sayılı Kanun m. 55’e eklenen fıkra (7589 sayılı Kanun, RG 31.07.2026) uyarınca; çalışma gücü kaybı veya destekten yoksun kalma gibi bedensel zararlar dışındaki tazminat hesaplamalarında da genel sorumluluk hukuku ilkeleri uygulanır. Vekilin kazancının bilindiği döneme ilişkin tazminata haksız fiil tarihinden, bilinemediği döneme ilişkin tazminata ise karar tarihinden itibaren kanuni faiz işletilmesi kuralı, vekâletin kötüye kullanılması sonucu doğan maddi tazminat davalarında da kıyasen dikkate alınmalıdır.
İcazet Riski: Vekil edenin, düşük satış bedelini öğrendikten sonra herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan bu bedeli kabul etmesi, işleme “örtülü icazet” verdiği şeklinde yorumlanabilir ve dava hakkını ortadan kaldırabilir.
Somut Olaya Uygulanabilecek Çıkarımlar
İş Birliği Karineleri: Vekil ile alıcının aynı evde yaşaması, aralarında ticari ortaklık bulunması veya satışın vekâletnamenin verilmesinden hemen sonra, piyasa koşullarının çok altında bir bedelle yapılması “çıkar birliği” olarak kabul edilir.
Özen Yükümlülüğünün Kapsamı: Vekil, “dilediği bedelle” yetkisine sahip olsa dahi, taşınmazı “yok pahasına” satamaz. Bu durum, vekilin sadakat borcunun ihlali olarak doğrudan kabul edilmektedir.
AYM Perspektifi: Anayasa Mahkemesi, derece mahkemelerinin “iyiniyet” iddiasını yeterince araştırmamasını mülkiyet hakkının ihlali (pozitif yükümlülüklerin ihlali) olarak değerlendirmektedir. Bu nedenle, alıcının vekil ile olan ilişkisi ve satış bedelinin düşüklüğü hakkında mahkemenin derinlemesine inceleme yapması anayasal bir zorunluluktur.
Açık Sorular, İstisnalar ve Belirsizlikler
Pazarlıkla Satış İstisnası: 4721 sayılı Kanun m. 440 ve m. 444’te yapılan güncel değişiklikler (7589 sayılı Kanun, RG 31.07.2026) uyarınca, vesayet altındaki kişilerin taşınmaz satışları artık kural olarak UYAP entegre elektronik satış portalında açık artırma ile yapılmaktadır. Bu durum, vesayet makamının denetimindeki satışlarda “vekâletin kötüye kullanılması” riskini minimize etse de, özel vekâletnamelerle yapılan satışlarda bu tür bir elektronik denetim mekanizmasının bulunmaması hukuki bir risk alanı olmaya devam etmektedir.
İyiniyetin İspatı: Üçüncü kişinin “bilmesi gerektiği” olgusunun somut olarak hangi kriterlerle (örneğin; tapu sicilindeki şerhler, bölgedeki emlak rayiçleri vb.) ölçüleceği her somut olayda mahkemenin takdirine bırakılmıştır.
Sonuç olarak; vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı davalarda başarı, vekil ile üçüncü kişi arasındaki “subjektif kötüniyetin” objektif delillerle (fiyat farkı, yakınlık, acele devir) desteklenmesine bağlıdır. 13.08.2026 tarihi itibarıyla yürürlükte olan güncel mevzuat ve içtihatlar ışığında; mahkemelerin sadece tapu kaydına güven ilkesini değil, aynı zamanda TMK m. 2’deki dürüstlük kuralını ve mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri de ön planda tutması gerekmektedir. Vekil edenin zarara uğradığı durumlarda, üçüncü kişinin iyiniyeti ispatlanamadığı sürece tapu iptali asıl sonuçtur; iyiniyetin varlığı halinde ise vekilin ağırlaştırılmış “basiretli vekil” sorumluluğu çerçevesinde tazminat yükümlülüğü gündeme gelecektir.
Ankara Tapu İptal Davası Avukat Desteği
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her aile hukuku uyuşmazlığının kendine özgü şartları bulunduğundan somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Tapu İptal Davası Makalemize buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz
Tasarrufun İptali Davası Makalemize buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.
Mirastan Mal Kaçırma Makalemize buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.
Mirasın Gerçek Reddi dava dilekçesi örneğine buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz
