Üçüncü kişiye ait taşınmaza yapılan tadilat harcamalarının geri istenip istenemeyeceği, harcamanın hukuki niteliğine ve talebin kime yöneltileceğine bağlıdır.
1. Üçüncü Kişiye Ait Eve Yapılan Masraflar Geri İstenebilir mi?
Üçüncü kişiye ait taşınmazlara yapılan harcamaların iadesi talepleri, somut uyuşmazlığın niteliğine göre sebepsiz zenginleşme kuralları (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77) veya eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesi çerçevesinde değerlendirilmektedir. Üçüncü kişiye ait taşınmaza yapılan harcamaların geri istenmesi, eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesinden doğan alacak talepleri ile her durumda aynı hukuki nitelikte değildir.
Sebepsiz Zenginleşme ve İade Şartları: Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.12.2010 tarihli, E. 2010/16465, K. 2010/19821 sayılı kararında; eşinin annesi tarafından kendilerine tahsis edilen taşınmaza harcama yapan davacı “iyiniyetli müktesip” olarak nitelendirilmiş ve “davacının taşınmaza yaptığı zaruri ve faydalı masrafları öncelikle isteme hakkına sahip” olduğu belirtilmiştir. Daire, sebepsiz zenginleşme tutarının belirlenmesinde, harcama tarihindeki maliyet yerine “bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle taşınmazın fiilen davalıya teslim edildiği gün itibariyle davacı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin değeri (yani sebepsiz zenginleşme miktarı) iade anındaki değeri gözetilerek belirlenmeli” ilkesini benimsemiştir.
Tahliye ve İade Koşulu: Masrafların sebepsiz zenginleşme kapsamında talep edilebilmesi için taşınmazdaki kullanımın sonlanması gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.10.2012 tarihli, E. 2012/14934, K. 2012/20521 sayılı kararında “Davacı meskenden tahliye olmadıkça yaptığı faydalı masrafları isteyemez.” kuralı vurgulanmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (16.04.2026, E. 2025/5390, K. 2026/2250), davacının babasına ait konutta oturmaya devam ettiği sürece “davacının fakirleşmesinin davalının ise bir zenginleşmesinin bulunmadığı” gerekçesiyle davanın reddedilmesini onamıştır.
İmalatın Niteliği ve Yıpranma Payı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (23.03.2023, E. 2022/8587, K. 2023/790), “davacının taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyebileceği”ni; zorunlu, faydalı ve lüks imalat ayrımı yapılarak yıpranma payının düşülmesi gerektiğini ifade ederek temyiz olunan ilk derece mahkemesi kararının “1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince BOZULMASINA” karar vermiştir.
2. Tadilat Masrafları Nasıl İspatlanır?
Masrafların geri alınabilmesi, harcamaların bizzat davacı tarafından yapıldığının ve taşınmaza fiilen uygulandığının kanıtlanmasını gerektirir. Tadilat bedellerinin kimin tarafından karşılandığının belirlenmesinde banka hesapları ve para hareketlerinin incelenmesi önemli deliller sağlayabilir.
İspat Yükü: İspat yükü, iddia edilen vakıalara dayanan tarafa ait olup, herkes iddiasını ispatla yükümlüdür. Bölge Adliye Mahkemesinin, aile içi yardımlaşma dışında “davacının bu olağan sayılabilecek yardımlaşma ve dayanışma amacı dışında olmak üzere ve taşınmazın kendisine verileceği vaadi nedeniyle sahiplenerek emek ve masraf ile ağaç dikip yetiştirmiş olduğu iddiasını ayrıca kanıtlaması gerektiği” yönündeki değerlendirmesi Dairece uygun bulunarak Bölge Adliye Mahkemesi kararı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca onanmıştır.
Mahallinde Keşif ve Bilirkişi Tespiti: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (01.04.2015, E. 2014/12292, K. 2015/5387), yalnızca faturalara dayanılarak karar verilemeyeceğini, “mahallinde keşif yapılmak ve yapıldığı ileri sürülen tadilatın mevcut olup olmadığının yerinde tespit edilmek suretiyle, bilirkişi raporu alınarak; hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken” eksik inceleme ile hüküm kurulamayacağını belirterek kararı bozmuştur. Daire ayrıca (05.02.2024, E. 2023/372, K. 2024/468), “yapıldığı iddia edilen masraf ve giderlere ilişkin varsa faturaların bilirkişilerce yerinden tespit yapılarak değerlendirilmesi” gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırmıştır.
Somut Delil Yetersizliği: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (16.05.2024, E. 2023/2734, K. 2024/3552), ilk derece mahkemesinin “delil tespitine konu harcamaların davacı tarafından gerçekleştirildiğine ilişkin net ve somut delil sunulamadığı, bu nedenle ispatlanamadığı” gerekçesiyle tadilat talebini reddetmesini aktarmış ve değer artış payı hesabındaki katkı oranının yanlış belirlenmesi nedeniyle hükmü bozmuştur. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi de (18.02.2025, E. 2023/215, K. 2025/258), dekorasyon projeleri ve ödeme belgeleri sunulmadığında “davacının taşınmaza masraf yaptığını ispatlayamaması nedeniyle bu yönden talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir” değerlendirmesinde bulunmuştur.
Fatura, Tanık ve Belge Değerlendirmesi: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (01.06.2023, E. 2022/3460, K. 2023/2806), davacı tanıkları ve faturalara dayanarak “davacının bu yer için 21.268,00 TL tadilat yaptığı” tespitini içeren Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesinin 10.06.2026 tarihli, E. 2026/330, K. 2026/888 sayılı kararında aktarılan Yargıtay bozma ilamında ise, “davacı tarafından taşınmaza yapılan masraf tutarının belirlenmesi, gerekirse 6098 sayılı Kanunun 50. maddesi dikkate alınarak bu oranda taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğinden” ifadesine yer verilmiş; Daire bu doğrultuda “5.000,00 TL imalat bedelinin davalıdan tahsiline” hükmetmiştir.
3. Alacak Talebi Kime Karşı İleri Sürülebilir?
Tadilat harcamalarından doğan alacak davasında husumet, taşınmazın mülkiyet durumuna ve zenginleşmenin kimin malvarlığında gerçekleştiğine göre belirlenir:
Taşınmaz Malikine Husumet: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (03.10.2012, E. 2012/14934, K. 2012/20521), tapu kayıtlarının incelenerek “dava konusu meskene ait tapu kaydının getirtilerek, meskenin tapuda kimin adına kayıtlı olduğunun ve davacı tarafından yapılan masraflardan dolayı davalılardan hangisinin zenginleştiğinin tespit edilmesi” gerektiğini belirtmiştir.
Malik Olmayan Eşe Karşı Husumet Yokluğu: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (08.06.2023, E. 2023/428, K. 2023/1871), kayınpederin taşınmazına yapılan masraflar nedeniyle malik olmayan eşe karşı açılan davada, “davalı … yönünden sebepsiz zenginleşmenin tarafı olmadığından husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna uygun” sonucuna vararak Bölge Adliye Mahkemesinin esastan ret kararını onamıştır.
Temliken Tescil Talepleri: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (18.01.2023, E. 2021/8015, K. 2023/285), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı tescil hakkının “kişisel hak niteliğinde” olduğunu, inşaat yapılırken taşınmaz maliki kim ise ona veya külli haleflerine karşı ileri sürülebileceğini belirtmiştir.
Avukatın Gözünden
Taşınmazın mülkiyeti kayınpeder veya kayınvalideye (üçüncü kişiye) aitken, boşanma veya mal rejimi davası kapsamında talebin doğrudan ve otomatik olarak eşe yöneltilmesi husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine yol açabilir. Sebepsiz zenginleşme davasında borçlu, yapılan masraflar neticesinde malvarlığında haklı bir sebep olmaksızın artış meydana gelen taşınmaz malikidir. Eşe karşı açılabilecek değer artış payı veya artık değere katılma alacağı davaları ise ancak taşınmazın mülkiyetinin eşe ait olması durumunda (“kişisel mala edinilmiş malla iyileştirme yapılıp yapılmadığı” tespitiyle) dinlenebilir. Bu nedenle husumetin doğru kişiye yönlendirilmesi elzemdir.
Uygulamada En Sık Karşılaşılan Sorunlar
Fatura ve Ödeme Belgelerinin Eksikliği: Masrafların salt beyanla ispatlanamaması, keşif ve bilirkişi incelemesinde ödemelerin kim tarafından yapıldığının belirlenememesi talebin reddi riskini doğurmaktadır.
Harcamanın Bağış / Evlilik Hediyesi Sayılması: Yapılan harcamaların veya inşaatların aile içi kullanım veya “evlilik hediyesi olarak yapılan bir katkının bedelinin geri istenmesine hukuken imkan bulunmadığı” şeklinde değerlendirilme Yargıtay tarafından yapılmaktadır.
Yanlış Kişiye Dava Açılması (Husumet Sorunu): Mülkiyeti kayınpeder/kayınvalideye ait olan konut için eşe sebepsiz zenginleşme davası açılması (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/428, K. 2023/1871).
Taşınmaz Tahliye Edilmeden Dava Açılması: Konutun kullanımı devam ederken açılan davalarda zenginleşme ve fakirleşmenin henüz gerçekleşmemiş sayılması (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2012/14934, K. 2012/20521; E. 2025/5390, K. 2026/2250).
Sık Sorulan Sorular
Fatura yoksa ne olur?
Fatura bulunmaması durumunda, iddia edilen imalatların taşınmazda fiilen bulunup bulunmadığı mahallinde yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile belirlenmelidir. Gerekirse zararın belirlenmesinde hâkim tarafından 6098 sayılı Kanun’un 50. maddesi gözetilebilir. Ancak harcamanın davacı tarafından yapıldığına ilişkin somut hiçbir delil sunulamazsa talep ispatlanamadığı gerekçesiyle reddedilir.
Yalnızca eşe karşı dava açılabilir mi?
Taşınmaz üçüncü kişiye (kayınpeder veya kayınvalideye) aitse, sebepsiz zenginleşmenin tarafı taşınmaz maliki olduğundan, malik olmayan eş aleyhine açılan dava husumet yokluğundan reddedilir.
Tadilat için verilen para bağış sayılır mı?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (07.12.2021, E. 2018/657, K. 2021/1617), “bir eşin diğer eşin edinimine yaptığı katkının, karşılıksız olması işin doğası gereğidir” tespitini yaparak bağışın kabulü için “bağış iradesi ve kastının kesin ve inandırıcı delillerle kanıtlanması gerekmektedir” ilkesini benimsemiştir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi (19.02.2026, E. 2025/2123, K. 2026/1903) ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de (11.04.2016, E. 2014/26370, K. 2016/6513; 16.04.2019, E. 2018/246, K. 2019/4164), “bir eşin diğer eşe ait bir malvarlığına yaptığı her katkının ya da kazandırmanın bağışlama olmayacağı kabul edilmektedir” ve “Devredene ağır yükümlülük getiren kazandırmanın bağış olarak değerlendirilmesi için, bağış amacını taşıyan davranış ve iradenin duraksamaya yer vermeyecek şekilde olması gerekir.” değerlendirmesinde bulunmuştur. Bununla birlikte, taşınmazın evlilik hediyesi amacıyla yapıldığı somut olayda ispatlanırsa geri istenemeyeceğine karar verilebilmektedir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/8015, K. 2023/285).
Sonuç olarak tadilat giderlerinin geri istenebilmesi, harcamanın hukuki dayanağına ve ispatına bağlıdır.
Ankara Aile Hukuku Avukatı – Hukuki Bilgilendirme
Bu makalede yer alan açıklamalar, genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Aile hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda olayların özellikleri, tarafların hukuki durumları, mevcut deliller ve yürürlükteki mevzuat farklılık gösterebileceğinden her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Av. Akın Özbey, Ankara’da aile hukuku kapsamında boşanma, velayet, nafaka, mal rejiminin tasfiyesi, ziynet alacağı, soybağının reddi ve babalık davaları gibi konularda avukatlık faaliyetini yürütmektedir.
Hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin görüşme ve iletişim için 0537 932 50 50 numaralı telefondan hukuk büromuza ulaşabilirsiniz.
İlgili Hukuki Bilgilendirme Yazıları
Bu makalenin konusuyla bağlantılı diğer hukuki bilgilendirme yazılarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz:
