Evlilik öncesinde edinilen, bağışlanan veya miras yoluyla intikal eden arsa, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca eşin kişisel malı niteliğindedir. Ancak evlilik birliği devam ederken bu arsa üzerine inşa edilen bina, yapılan ilave yapılar veya inşaat sürecine diğer eşin sağladığı maddi ve fiilî katkılar, mal rejiminin tasfiyesinde katkı payı, değer artış payı veya artık değere katılma alacağına konu olabilmektedir. Tasfiye davalarında ayni hak talebinde bulunulamayacağı, arsa mülkiyeti ile yapıya yapılan katkının hukuksal niteliklerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği yargı kararlarında istikrarlı şekilde vurgulanmakta ve bu doğrultuda hüküm verilmektedir.
1. Evlilik Öncesi Arsa Kişisel Mal Sayılır mı?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 220 nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri kanun gereğince kişisel maldır. İnşaatın aile bireylerinden gelen parayla finanse edildiği ileri sürülüyorsa banka hesapları ve para hareketlerinin araştırılmasına ilişkin makalemiz de incelenebilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 13.06.2011 tarihli, E. 2010/7107, K. 2011/3410 sayılı kararında; davacının arsanın babası tarafından alınıp kendisine bağışlandığını ileri sürmesi durumuna ilişkin olarak, “Davacı, arsanın babası tarafından alınarak kendisine bağışlandığını ileri sürdüğüne göre, kural olarak; bu şekilde bağışlanan arsa, TMK. nun 220/2. maddesi gereğince davacının kişisel malı olarak kabul edilmesi gerekir.” tespiti yapılmıştır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2014 tarihli, E. 2013/14587, K. 2014/13574 sayılı ilamında; arsanın davalıya miras yoluyla intikal etmesi karşısında “Davalıya murisinden intikal eden arsa üzerinde davacının katkısının bulunmadığının kabulü doğru ise de, evlilik birliği içinde inşa edilen yapı üzerindeki katkıdan kaynaklanan alacağa ilişkin olarak yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır.” değerlendirmesi yapılarak arsanın kişisel mal niteliği teyit edilmiştir.
2. Arsaya Yapılan Eve İlişkin Katkı Nasıl Değerlendirilir?
Arsanın kişisel mal olması, üzerine inşa edilen binanın tasfiyede tamamen kapsam dışı kalacağı anlamına gelmez. Eşlerin uygulanan mal rejiminin dönemine (01.01.2002 öncesi mal ayrılığı veya sonrası edinilmiş mallara katılma rejimi) ve katkının niteliğine göre alacak hakları doğar. Evlilikten önce edinilmiş arsa ile evlilik sırasında yapılan inşaata ilişkin katkıların değerlendirilmesinde kişisel mal, edinilmiş mal ve değer artış payı alacağına ilişkin kurallar önem taşır.
Mal Ayrılığı Dönemi Katkısı: 01.01.2002 öncesinde yapılan binalar bakımından bir eşin, diğer eşin edindiği mala, para ya da parayla ölçülebilen maddi bir katkısının olduğunu kanıtlaması gerekir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 13.01.2020 tarihli, E. 2018/15694, K. 2020/2 sayılı kararında eşin “mutlaka para ya da para ile ölçülebilen maddi veya hizmet değeriyle katkıda bulunması gerekir” tespiti yapılmıştır.
Katkının Ayni Değil Şahsi Olması: Mal rejiminin tasfiyesi isteğinde bulunan eşe ya da mirasçılarına tanınan hakkın ayni olmayıp, şahsi alacak hakkı niteliğinde olduğu kabul edilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 23.02.2023 tarihli kararında aktarılan İlk Derece Mahkemesi gerekçesinde de “mal rejimini tasfiyesine ilişkin davalarda aynî hüküm kurulamayacağı” ifade edilmiştir.
Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi Dönemi: Evlilik birliği içerisinde edinilmiş mallara katılma rejimi yürürlükteyken inşa edilen yapılar kural olarak edinilmiş mal sayılır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 22.11.2023 tarihli, E. 2022/6660, K. 2023/5511 sayılı kararında, ilk derece mahkemesinin “tasfiyeye konu taşınmaz üzerindeki binanın edinilmiş mallara katılma rejimi dönemi içerisinde yapılmış olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, 228.500,00 TL katılma alacağının 02.12.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.” şeklindeki hükmü Yargıtayca onanmıştır.
İnşaatın Tamamlanma Durumu (Natamam Yapı): Evlilik birliği içinde evin tamamlanması için yapılan masrafların kişisel mal olduğunu ispat yükü davacı-davalı kadında (TMK mad. 6, 222/3) olup dosya kapsamındaki mevcut delillere göre kadın taşınmazın tamamlanması için yapılan masrafların kişisel malla karşılandığını ispatlayamamıştır” denilmiş ve “taşınmazın natamam hali ile yapılan masrafların taşınmazın tamamlanmış halindeki değerine oranlaması yapılarak davalı-davacı erkek lehine artık değere katılma alacağına hükmedilmesi gerekirken” talebin reddedilmesi bozma sebebi yapılmıştır.
3. Katkı veya Değer Artış Payı Alacağı Nasıl Hesaplanır?
Alacağın hesaplanmasında arsa değeri inşaat değerinden ayrıştırılmakta; katkı oranları belirlenerek taşınmazın/yapının güncel değerine uygulanmaktadır.
Arsa Payının Hariç Tutulması: Hesaplama yapılırken “arsa payı değeri hariç” tutularak katkı oranının saptanması ve dava tarihindeki değer üzerinden alacağın belirlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Gelir, Kişisel Harcama ve Tasarruf Oranları Üzerinden Hesaplama: Mal ayrılığı rejiminin geçerli olduğu dönemde satın alınan tasfiyeye konu mala çalışma karşılığı elde edilen gelirlerle (maaş, gündelik, kar payı vb.) katkıda bulunulduğunun ileri sürüldüğü durumlarda; çalışarak, düzenli ve sürekli gelire sahip eşin, aksi kanıtlanmadıkça, yapabileceği tasarruf oranında katkıda bulunduğunun kabulü gerekir.Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 24.02.2011 tarihli, E. 2010/3681, K. 2011/964 sayılı kararında da “tarafların evlilik tarihinden itibaren dava dışı 9865 ada 2 parselin alım tarihi 15.8.1990 tarihine kadar çalışma ve gelir bilgilerinin getirtilip, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılarak” oran tespiti yapılması istenmiştir.
Değerleme ve Çarpım Yöntemi: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 04.10.2011 tarihli, E. 2011/3682, K. 2011/4851 sayılı kararında hesap yöntemi şöyle açıklanmıştır: “öncelikle davacının inşaatın yapıldığı tarihteki katkı oranı belirlenmeli, söz konusu binanın daha sonra üçüncü kişiye devredildiği gözönünde bulundurularak dava tarihindeki değer tespiti yaptırılmalı, bulunacak bu değer önceden saptanan katkı oranı ile çarpılarak davacının katkı payı alacağı belirlenmelidir.”
Hakkaniyete Göre Katkı Oranı Takdiri: Katkı oranı kesin verilerle tespit edilemediğinde, hukuk ve hakkaniyete uygun bir katkı oranı takdir edilerek hesaplanacak katkı payı alacağına hükmedilmesi gerekmektedir. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 10.10.2023 tarihli, E. 2022/6105, K. 2023/4581 sayılı kararında aktarılan bozma ilamında; “davacının arsanın alımına maddî ya da hizmet katkısı kanıtlanamadığına göre, davacının binanın yapımına katkısı olduğu kabul edilerek, hakkaniyet ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 50 ve 51 inci maddelerinin kapsamları da dikkate alınarak davacı lehine katkı payı alacağına hükmedilmesi gerektiği” belirtilmiş, bozma sonrası İstanbul Bölge Adliye Mahkemesince “katkının niteliğine ilişkin tanık beyanları da nazara alınarak, 6098 sayılı Kanun’un 50 ve 51 inci maddeleri uyarınca 140.000,00 TL katkı payı alacağı takdir edildiği” tespitiyle kurulan karar Yargıtayca onanmıştır.
Katılma Alacağı Formülü: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 29.05.2012 tarihli, E. 2012/5369, K. 2012/4998 sayılı kararında; “edinilmiş malın (TMK.m.219) toplam değerinden mala ilişkin borçlar çıkarıldıktan sonra kalan artık değerin (TMK.m.231) yarısı üzerinden (TMK.m.236/1) taşınmazın tasfiye tarihindeki değeri dikkate alınarak (TMK. m.235/1) katılma alacağının belirlenmesi gerekir.” ilkesi ortaya konulmuştur.
Avukatın Gözünden: Arsa Mülkiyeti ile İnşaata Yapılan Mali Katkının Ayrı Değerlendirilmesinin Önemi
Tasfiye davalarında en kritik usulî ve maddi hata, arsa ile üzerindeki yapının hukuki rejiminin birbirine karıştırılmasıdır. Yargı kararlarında sıklıkla gördüğümüz üzere arsa üzerindeki talebin reddedilmesinin bina üzerindeki alacak talebini engellemeyeceği açıkça ortaya konulmaktadır.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2023 tarihli kararında (E. 2023/8692, K. 2023/6326) aktarılan önceki bozma kararında, yerel mahkemenin hem arsa hem bina yönünden ret kararı vermesine karşın “taşınmazın arsası yönünden ret kararı yerinde ise de, üzerine yapılan ev yönünden kararın hatalı olduğu” tespit edilmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2013/14587, K. 2014/13574), arsanın miras kalması sebebiyle davacının katkısının bulunmadığı tespitini doğru bulmuş, ancak “evlilik birliği içinde inşa edilen yapı üzerindeki katkıdan kaynaklanan alacağa ilişkin olarak yapılan araştırma ve inceleme hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır.” diyerek ayrımı netleştirmiştir.
Kişisel mal sayılan bir varlığın satış bedelinin yeni edinilen malda veya inşaatta kullanıldığı savunuluyorsa, bunun somut delillerle ispatlanması zorunludur. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 18.01.2024 tarihli, E. 2022/8898, K. 2024/357 sayılı kararında; ilk derece mahkemesinin “tarafların kişisel malları ile katkıda bulunduğunun ispatlanamadığı” gerekçesiyle katılma alacağına hükmettiği, Dairenin de “dava dışı taşınmazın devir tarihinden üç yıl sonra edinilen tasfiye konusu 118 ada 5 parsel sayılı taşınmazın edinilmesinde kullanıldığının ispatlanamadığına yönelik Mahkemenin kabulünün ise yerinde olduğu” gerekçesiyle yerel mahkeme kararını onadığı görülmektedir.
Uygulamada En Sık Karşılaşılan Sorunlar
İnşaat Faturalarının Bulunmaması ve İspat Vasatları:
Mal rejiminin tasfiyesinde mülkiyet değil alacak hakkı talep edildiğinden, yazılı belge veya fatura bulunmaması davanın reddini gerektirmez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 13.06.2011 tarihli ilamında (E. 2010/7107, K. 2011/3410), “Taşınmazın aynına yönelik herhangi bir talep olmadığına göre davacı taraf; davasını her türlü delille kanıtlama imkânına sahiptir.” denilerek yazılı belge olmasa dahi tanık delilinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Aile Yardımlarının Niteliği (Eşe Bağış / Katkı):
Eşlerin aileleri tarafından yapılan maddi yardımlar ve bağışlanan değerler katkının varlığında dikkate alınmaktadır:
- Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2023 tarihli, E. 2022/9938, K. 2023/2385 sayılı ilamında; “davacı kadının babasının yaptığı yardımlar nedeniyle dava konusu taşınmazın üzerine yapılan evin edinilmesinde az da olsa katkısının olduğu anlaşılmakla, davacı kadının taşınmazın üzerine yapılan evin edinilmesine bir miktar katkısının olduğunun kabulü gerekir.” tespiti yapılmıştır.
Emeğin Katkı Sayılıp Sayılmayacağı:
Bizzat İnşaatta / Mesleki Olarak Çalışma: Eşin mesleki veya fiziki emeğiyle binanın yapımında çalışması maddi katkı kabul edilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2014 tarihli ilamında (E. 2013/14587, K. 2014/13574), davacının inşaat ustası olması ve yapım sürecine fiilen katılması karşısında “tanık beyanlarına itibar edilip davacının evlilik birliği içinde çalışarak taşınmaz üzerinde bulunan binanın yapımına katkıda bulunduğunun kabulü gereklidir.” denilmiştir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 14.12.2021 tarihli ilamında da (E. 2021/5493, K. 2021/9555), “davacı kadının arsanın alımında düğünde takılan ziynet eşyalarının kullanıldığını, arsa üzerine inşa edilen binanın yapımına ise eşine ait işyerinde çalışarak ve bizzat binanın yapımında çalışmak suretiyle katkıda bulunduğunu iddia ettiği anlaşılmaktadır.” tespiti yapılarak “dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden belirlenecek bir miktar paranın davacı lehine katkı payı alacağı olarak hüküm altına alınması gerekir” sonucuna varılmıştır.
Ev İçi Emeği / Birlik Görevleri: Buna karşılık, evlilik birliği görevleri çerçevesinde kalan ev içi emek somut katkı sayılmamaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 01.11.2024 tarihli ilamında (E. 2023/9079, K. 2024/8124) onanan Konya Bölge Adliye Mahkemesi kararında, “davacının somut katkısını ispatlayamadığı” ve “davacının ev içerisindeki birlik görevleri kapsamında gösterdiği emeğinin mal varlığının edinilmesine somut katkı olarak dikkate alınamayacağı” ifade edilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 17.06.2014 tarihli kararında (E. 2014/5702, K. 2014/12726), inşaat işçilerine çay ve yemek hazırlamanın parasal katkı oluşturmayacağını değerlendirmiştir.
Sık Sorulan Sorular
Ev diğer eşin adına geçer mi (Tapu tescili istenir mi)?
Hayır. Mal rejiminin tasfiyesinde mülkiyetin devri talep edilemez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin (E. 2018/15694, K. 2020/2) belirttiği üzere, mal rejiminin tasfiyesinden doğan hak ayni değil “şahsi alacak hakkı niteliğinde” bir haktır. Taşınmaz eşler adına paylı mülkiyette değilse tahsis ve tescil hükmü kurulamaz; yalnızca katkı payı, değer artış payı veya katılma alacağına hükmedilir.
Yapım masrafları nasıl ispatlanır?
Ayni hak talep edilmediğinden ispat her türlü delille mümkündür (Yargıtay 8. HD, E. 2010/7107, K. 2011/3410: “Taşınmazın aynına yönelik herhangi bir talep olmadığına göre davacı taraf; davasını her türlü delille kanıtlama imkânına sahiptir.”). Tanık beyanları, banka kayıtları, kooperatif devir belgeleri ve yemin delili kullanılabilir; ayrıca mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılır.
Emeğin katkısı dikkate alınabilir mi?
Eşin binanın fiziki inşasında bizzat çalışması veya eşin işyerinde çalışarak yapım masraflarını karşılaması katkı sayılır (Yargıtay 8. HD, E. 2013/14587, K. 2014/13574; Yargıtay 2. HD, E. 2021/5493, K. 2021/9555). Ancak ev içi birlik görevleri kapsamındaki emek ya da işçilere çay-yemek hazırlamak parasal katkı olarak kabul edilmemektedir (Yargıtay 2. HD, E. 2023/9079, K. 2024/8124; Yargıtay 8. HD, E. 2014/5702, K. 2014/12726).
Kaçak yapılan ve sonradan yıkılan yapı için alacak istenebilir mi?
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 25.05.2023 tarihli, E. 2023/1898, K. 2023/2711 sayılı kararında aktarılan önceki bozma ilamına göre, kaçak inşa edilen ve mal rejimi sona erdikten sonra yıkılan yapılar için “villa nedeniyle katkı payı alacağı isteme imkanı kalmadığı” kabul edilmiş ve yalnızca arsa yönünden değerlendirme yapılması gerektiği ifade edilmiştir.
Sonuç olarak; Eşin evlilik öncesinden kalan veya miras/bağış yoluyla elde ettiği arsa, TMK m. 220/2 uyarınca kişisel mal niteliğini korur ve mülkiyeti boşanma tasfiyesinde diğer eşe devredilemez. Ancak bu arsa üzerine evlilik birliği içerisinde yapılan ev veya tamamlanan inşaat masrafları, arsanın kişisel mal olmasından bağımsız olarak tasfiyeye tabidir. Diğer eşin inşaata yaptığı düzenli gelir tasarrufları, ziynet veya malvarlığı satışı katkıları, aile yardımları veya şantiyede bizzat çalışması şeklindeki fiziki/mesleki emekleri, arsa payı değeri hariç tutularak hesaplanan katkı payı veya katılma alacağına hak kazandırır. Ev içi genel birlik görevleri kapsamındaki emek parasal katkı sayılmazken, ayni hak talep edilmediği için katkının varlığı tanık dahil her türlü hukuki delille ispatlanabilmekte ve kesin oran belirlenemeyen hâllerde hakkaniyete göre katkı oranı takdir edilmektedir.
Ankara Aile Hukuku Avukatı – Hukuki Bilgilendirme
Bu makalede yer alan açıklamalar, genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Aile hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda olayların özellikleri, tarafların hukuki durumları, mevcut deliller ve yürürlükteki mevzuat farklılık gösterebileceğinden her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Av. Akın Özbey, Ankara’da aile hukuku kapsamında boşanma, velayet, nafaka, mal rejiminin tasfiyesi, ziynet alacağı, soybağının reddi ve babalık davaları gibi konularda avukatlık faaliyetini yürütmektedir.
Hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin görüşme ve iletişim için 0537 932 50 50 numaralı telefondan hukuk büromuza ulaşabilirsiniz.
İlgili Hukuki Bilgilendirme Yazıları
Bu makalenin konusuyla bağlantılı diğer hukuki bilgilendirme yazılarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz:
Boşanma Davasında Banka Hesapları Nasıl İncelenir?
Boşanma Davasında Gizlenen Malvarlığı Nasıl Ortaya Çıkarılır?
