Konut kredisiyle alınan konutların tasfiyesinde; peşinatın kaynağı, evlilik birliği (mal rejimi) süresince ödenen taksitler ve mal rejiminin sona ermesinden (boşanma dava tarihinden) sonraki ödeme dönemleri temel belirleyicidir. Yargıtay içtihatlarında konutun güncel değerinin tek başına paylaşıma esas alınamayacağı, kredi ödemelerinin isabet ettiği dönemlere göre oranlama yapılarak borç ve artık değer hesaplamasının yapılması gerektiği istikrarlı olarak vurgulanmaktadır.
1. Konut Kredisiyle Alınan Ev Edinilmiş Mal mıdır?
Edinilmiş mallara katılma rejiminde “bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş maldır” ilkesi geçerlidir. Konut kredisiyle alınan evin tasfiyesinde edinilmiş mallar, kişisel mallar ve kredi ödemelerinin mal paylaşımına etkisi birlikte değerlendirilmelidir.
Evlilik birliği içerisinde konut kredisi çekilerek edinilen bir taşınmaz kural olarak edinilmiş mal grubuna girer. Aksine delil bulunmadığı takdirde “boşanma dava tarihine kadar yapılan ödemelerin edinilmiş maldan yapıldığı ve boşanma dava tarihinde mevcut ödenmeyen kredi ana para borcunun mala ilişkin borç olduğu kabul edilmeli” ilkesi benimsenmiştir. Evlilik öncesi alınan veya miras gibi yollarla intikal eden mallar ya da kişisel mal niteliğindeki kaynaklarla yapılan ödemeler ise edinilmiş mal kapsamı dışında kişisel mal veya denkleştirme konusu olarak değerlendirilir.
2. Peşinat ve Kredi Taksitleri Nasıl Değerlendirilir?
Krediyle edinilen konutların tasfiyesinde Yargıtay daireleri (2. Hukuk Dairesi ve 8. Hukuk Dairesi) yerleşik olarak şu temel ilkeyi uygulamaktadır: “Tasfiyeye konu malın, bedelinin tamamının ya da bir kısmının kredi ile karşılanması durumunda, kredi veren kuruluşa yapılan geri ödemelerin isabet ettiği dönemden, miktarından ve taksit sayısından hareketle mal rejiminin tasfiyesi sonucunda eşlerin alacak miktarları belirlenir.”
Peşinatın veya kredi taksitlerinin hangi kaynaktan karşılandığı konusunda uyuşmazlık varsa banka hesapları ve para hareketlerinin mahkemece incelenmesine ilişkin makalemiz de yol gösterici olabilir. Tasfiye hesabında izlenen aşamalar şunlardır:
Verilerin Tespiti: Yargıtay kararlarında açıklandığı üzere, “öncelikle, tasfiyeye konu malın satın alma bedeli, bunun krediyle ve varsa kredi dışında eşlerin kendi imkanları ile karşıladıkları miktarlar ve oranları ile tasfiye (karara en yakın) tarihindeki sürüm (rayiç) değeri ayrı ayrı belirlenmelidir.” (Yargıtay 2. HD, 15.02.2024, E. 2023/531, K. 2024/892).
Peşinatın Kaynağı: Peşinatın kişisel maldan ödendiği iddia edilip kanıtlanamamışsa, “aksi iddia ve ispat edilemediğine göre” edinilmiş maldan karşılandığı kabul edilir (Yargıtay 2. HD, E. 2023/531, K. 2024/892; Yargıtay 8. HD, E. 2019/5963, K. 2021/3565). Peşinat kişisel maldan (örneğin evlilik öncesi birikim veya ziynet) sağlanmışsa, “tasfiye konusu 4 nolu bağımsız bölümün edinme değeri belirlenerek edinme değerinde banka kredisi dışında kullanılan peşinat yönünden de davalı-davacı erkek lehine kişisel mal denkleştirmesi yapılarak” işlem tesis edilir (Yargıtay 2. HD, 05.12.2024, E. 2024/840, K. 2024/9571) veya değer artış payı hesaplanır (Yargıtay 8. HD, 05.02.2019, E. 2018/16276, K. 2019/1020).
Oranlama: Boşanma dava tarihine kadar yapılan kredi ödemeleri ile varsa edinilmiş mal niteliğindeki peşinat toplanarak toplam edinme bedeline oranlanır ve bu oran üzerinden artık değere katılma alacağı çıkarılır (Yargıtay 2. HD, 01.12.2021, E. 2021/5345, K. 2021/8998).
3. Boşanma Sonrasında Ödenen Taksitler Hesabı Nasıl Etkiler?
Boşanma dava tarihi itibarıyla mal rejimi sona erer. Bu tarihten sonraya sarkan ve vadesi gelmemiş kredi borçları taşınmazın borcu kabul edilir:
“Kredi borcu ödemelerinin bir kısmının mal rejiminin devamı süresince, bir kısmının da daha sonraki tarihlerde yapılmasında, mal rejiminin geçerli olduğu dönemin sonrasına sarkan ödemeler, tasfiye konusu taşınmazın borcu kabul edilerek tasfiye gerçekleştirilir.” (Yargıtay 2. HD, 15.02.2024, E. 2023/531, K. 2024/892; Yargıtay 8. HD, 27.03.2018, E. 2018/643, K. 2018/10008).
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 07.05.2026 tarihli (E. 2025/5557, K. 2026/5267) ve 11.06.2024 tarihli (E. 2023/2644, K. 2024/4531) kararlarında açıklandığı üzere, “mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan malların, bu tarihteki durumlarına göre, ancak tasfiye tarihindeki sürüm (rayiç) değerleri esas alınır” ve “tasfiye tarihi, karar tarihidir.” (Yargıtay 2. HD, 22.11.2023, E. 2023/7224, K. 2023/5520).
Hesaplama yönteminde; boşanma dava tarihindeki ödenmemiş kredi borcunun toplam kredi borcuna oranı bulunur, bu oran taşınmazın satın alma bedeli ve güncel sürüm değeriyle ilişkilendirilerek taşınmazın tasfiye tarihindeki borç tutarı hesaplanır. Bulunan borç miktarı güncel sürüm değerinden düşülür; “Bu ilke ve esaslara göre saptanan taşınmazın borç miktarı, tasfiye tarihindeki sürüm değerinden düşüldükten sonra kalan miktar, değer artış payı ve/veya artık değere katılma alacağı hesaplamasında göz önünde bulundurulur.” (Yargıtay 8. HD, 05.02.2019, E. 2018/16276, K. 2019/1020).
Avukatın Gözünden
Sürüm Değeri Tek Başına Yeterli Değildir: Tasfiyede taşınmazın yalnızca dava veya karar tarihindeki piyasa değerini ikiye bölmek hatalıdır. Mahkemelerce satın alma bedeli, kredi tutarı, evlilik içi ödenen taksit sayısı ve peşinat oranı ayrı ayrı incelenmelidir.
Değer Artış Payı ve Katılma Alacağı Ayrımı: Eşlerden biri diğer eş adına kayıtlı taşınmazın edinilmesine kendi kişisel malı veya tüketici kredisi ile karşılıksız katkı sağlamışsa, bu durum “eşlerden birinin diğerine ait malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun karşılık almaksızın esaslı katkıda bulunması durumunda, tasfiye sırasında bu malda meydana gelebilecek değer artışı için katkısı oranında sahip olduğu alacak hakkıdır” tanımı çerçevesinde değer artış payı alacağı doğurur (Yargıtay 2. HD, 03.10.2024, E. 2023/7521, K. 2024/6798). Boşanma dava tarihinden sonra bir eşin diğerinin mülkiyetindeki taşınmaz için kredi ödemesi yapması da değer artış payı talebine konu edilir.
Resmi Kayıtların Celbi: Tapu kayıtları, akit tablosu, bankadan kredi sözleşmesi ve geri ödeme planı/ekstreleri eksiksiz getirtilmeli; bilirkişi incelemesi bu matematiksel oranlar üzerinden denetlenmelidir.
Uygulamada En Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Mahkeme Yaklaşımları ile Aileden Gelen Peşinat ve Katkılar
Kredi ödemelerinin veya peşinatın aile tarafından karşılandığı yönündeki iddialarda banka kayıtları ve deliller titizlikle incelenmelidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 11.12.2025 tarihli kararında (E. 2024/9237, K. 2025/11086), kadının kredi ödemelerini ailesinin yardımıyla yaptığı savunmasına ilişkin olarak; “Mahkemece kredi ödemelerinin yapıldığı banka hesabına davalı kadının ailesi tarafından para yatırılıp yatırılmadığı ve yatırıldı ise bu para ile kredi ödemesi yapılıp yapılmadığına yönelik bir araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır.” denilerek eksik inceleme bozma sebebi sayılmıştır.
Ankara Mahkemeleri ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Kararları
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi Yaklaşımı:
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, krediyle alınan konutlarda evlilik birliği içinde ödenen taksit sayısı ile peşinat oranını esas alarak katılma alacağı hesaplamaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2024 tarihli kararında (E. 2023/2644, K. 2024/4531) incelenen dosyada; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 12. HD, 120 taksitten 17’sinin evlilik içinde ödendiği bir taşınmazda “evlilik birliği içinde ödenen kredi taksit sayısı ve peşinat dikkate alınarak yapılan hesaplamaya göre davacı-davalının 28.670,20 TL katılma alacağı olacağı” ve başka bir konutta “evlilik birliği içinde ödenen kredi taksit sayısı ve peşinat dikkate alınarak yapılan hesaplamaya göre davalı-davacının 37.758,00 TL katılma alacağı olduğu” gerekçesiyle hesaplama yapmıştır. Yargıtay, hesaplama mantığını benimsemekle birlikte, değerlemenin karar tarihine en yakın tarihteki rayiç değer üzerinden yapılması gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur. (Ayrıca Yargıtay 2. HD’nin 18.03.2025 tarihli, E. 2024/4719, K. 2025/2811 sayılı ilamında da Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 12. HD’nin istinaf esastan ret kararı usul ve hesaplama eksiklikleri yönünden bozulmuştur).
Ankara 10. Aile Mahkemesi ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Paylı Mülkiyet Değerlendirmesi:
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 13.03.2024 tarihli kararında (E. 2022/8682, K. 2024/1691) aktarıldığı üzere; Ankara 10. Aile Mahkemesi kişisel mal satış gelirlerinin peşinat ve kredi ödemesinde kullanılmasını alacak hesabına dahil etmiş; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi ise taraflar adına yarı yarıya tescilli taşınmazda “edinme sırasında kullanılan malvarlığının kişisel veya edinilmiş mal olup olmadığının bir önemi olmaksızın tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri ve adlarına tescil edilen oranların, eşlerin varsa haklarını diğer tarafa bağışlamış, diğer eşin mal grubuna terketmiş oldukları düşünülerek kendi kişisel malları sayılması gerektiği” gerekçesiyle talebi reddetmiştir. Bu karar faiz başlangıcı yönünden düzeltilerek onanmıştır.
Sık Sorulan Sorular
1. Tapu tek eşin adına kayıtlı ise ne olur?
Tapu kaydının tek bir eş adına olması diğer eşin katılma alacağı talep etmesine engel değildir. Ancak mal rejiminin tasfiyesi ayni bir hak (mülkiyetin devri) değil, şahsi bir alacak hakkı doğurur. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil talepleri reddedilerek oranlama sonucu hesaplanan katılma alacağına (nakdi tazminata) hükmedilir (Yargıtay 2. HD, E. 2022/7910, K. 2024/840; Yargıtay 8. HD, E. 2015/14803, K. 2017/4984).
2. Aileden gelen peşinat hesaba katılır mı?
Peşinatın aileden gelen bağış/para veya kişisel mal ile ödendiği banka kayıtları ve belgelerle ispatlanırsa, ödemeyi yapan eş lehine kişisel mal denkleştirmesi veya değer artış payı alacağı hesabı yapılır (Yargıtay 2. HD, E. 2024/840, K. 2024/9571; Yargıtay 2. HD, E. 2024/9237, K. 2025/11086). İspat edilemediği durumlarda peşinat edinilmiş mal kabul edilerek orana dahil edilir (Yargıtay 2. HD, E. 2023/531, K. 2024/892).
3. Ev satılmadan alacak hesaplanabilir mi?
Evet, evin satılmasına gerek yoktur. Tasfiye hesabı yapılırken taşınmazın karar tarihine en yakın (tasfiye tarihindeki) sürüm (rayiç) değeri bilirkişi marifetiyle belirlenir; evlilik içi ödeme oranı ve kalan kredi borcu düşülerek davacı eş lehine nakdi katılma alacağı tespit edilir (Yargıtay 2. HD, E. 2023/7224, K. 2023/5520; Yargıtay 8. HD, E. 2021/199, K. 2021/2092).
Sonuç olarak; Krediyle edinilen konutun boşanma sebebiyle tasfiyesi; peşinatın hukuki niteliğinin belirlenmesini, evlilik içinde ödenen kredi taksit sayısı ve tutarı ile boşanma sonrasına sarkan borç miktarının ayrı ayrı tespit edilerek matematiksel bir oranlama yöntemiyle tasfiye (karar) tarihindeki rayiç değere uygulanmasını gerektirir. Mal rejiminin sona ermesinden sonraki taksitler taşınmazın borcu sayılarak güncel değerden düşülür; evlilik birliği içerisindeki ödemelere isabet eden artık değer üzerinden diğer eş yararına katılma alacağına hükmedilir.
Ankara Aile Hukuku Avukatı – Hukuki Bilgilendirme
Bu makalede yer alan açıklamalar, genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Aile hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda olayların özellikleri, tarafların hukuki durumları, mevcut deliller ve yürürlükteki mevzuat farklılık gösterebileceğinden her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Av. Akın Özbey, Ankara’da aile hukuku kapsamında boşanma, velayet, nafaka, mal rejiminin tasfiyesi, ziynet alacağı, soybağının reddi ve babalık davaları gibi konularda avukatlık faaliyetini yürütmektedir.
Hukuki uyuşmazlığınıza ilişkin görüşme ve iletişim için 0537 932 50 50 numaralı telefondan hukuk büromuza ulaşabilirsiniz.
İlgili Hukuki Bilgilendirme Yazıları
Bu makalenin konusuyla bağlantılı diğer hukuki bilgilendirme yazılarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz:
Boşanma Davasında Banka Hesapları Nasıl İncelenir?
